2019年九月房地產分析--建造執照穩定成長!

曾文龍
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、建築業勇猛推案
建築業常被稱為火車頭工業因它可帶動許多產業往前衝(如建材業、建築師行業、房屋代銷業、房屋仲介業、地政士行業、室內設計業……等等),增加許多就業人口。而這列往前衝的火車,負責開車的是建設公司。景氣好轉時,建設公司則勇於買土地原料,勇於搶標政府土地,或把原來前幾年已儲備好的土地原料加工建房,並公開推出於房地產市場競爭銷售。因此房地產景氣是否轉好起動,或繼續繁榮,則要看政府所統計的建築業建造執照的數量,則可看出端倪與趨勢!
根據內政部營建署建造執照住宅類的統計,2019年為68,215宅,比2018年58,825宅成長16%;2018年更勇猛,比2017年38,089宅大幅成長54%!2017年比2016年36,577宅成長4%,接連3年都是成長的。最近十年建造執照的谷底是2016年的36,577宅!所謂「春江水暖鴨先知」,歷經2015年、2016年房地產的不景氣後,2017年開始微幅回溫,2018年建商信心大增,開始全省獵地。2018年的建造執照,強勁反彈54%,今年則繼續增溫16%!
賺錢的生意有人做,賠錢的生意沒人做,建築商聞到了春天的氣息,看到同業陸續在房地產市場創下銷售佳績,代銷業熱鬧滾滾到處徵求銷售高手,因此勇敢的買地,勇敢地規劃產品方向,供給量乃一波波湧出來!因此最近2年的回溫乃是成交量的提昇,價格的穩住而非價格的上漲!前幾年相對保守的台南土地市場,6月26日台南市政府標售土地,也得到滿堂彩!創下109億元的標脫紀錄!

二、地上權住宅逐漸流行
民法832條規定「稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」所謂「地上權住宅」乃是指建設公司向政府標得地上權土地,興建房屋出售。消費者向建設公司購屋後,土地所有權屬於國家,民眾僅擁有土地地上權,及建物所有權。地上權住宅的優勢是地點通常很好,消費者可以用遠低於周邊房價約市價6~7折購買到屬於自己的房子,但卻同樣可以享有精華區的各項生活機能。且不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點,逐漸打破了「有土斯有財」的老舊觀念。
「地上權住宅」亦即類似於大陸的「商品房」,土地屬國有,有一定地土地使用年限,而房屋則能自由買賣移轉。
另外,明年將有兩大非住宅地上權案招標案。北市信義區世貿三館,及鄰近松山機場國泰營區設定地上權案,兩者市值分別為550億元、150億元,由於面積大、鄰近捷運站與機場、交流道,潛力雄厚,據悉五大壽險業者已積極探詢擬參與投標,國產署粗估權利金上看250億元。
世貿三館案目前規劃為商場、旅館及美食街等,其中部分樓層設計為可容納5萬人以上的會議展覽區,未來可提供各國廠商來台辦商品展所,透過展覽,預估能吸引更多人潮與錢潮。
另外,鄰近松山機場及民生社區的國泰營區基地也將捲土重來,將綁定台北市都市計畫變更,由國防部軍備局先行捐贈79筆小面積土地給北市府,國泰營區容積率即可提高到400%。該基地面積達2,982坪、市值約150億元,旁鄰就是民權大橋,附近有國中、國小學區,街廓完整、交通便利。國產署表示此營區基地將以商辦、商旅為主要方向,不考慮住宅用途。國產署法規明定,地上權案權利金是依照市價三到七成計算,近幾年多為市價35%~45%,如空軍官兵活動中心市價約81億元、權利金底價為36.7億元、約占市價45%,而該案最後以82億元標出,溢價率為223%。
國泰、世貿兩大地上權案預計以空軍官兵活動中心方式計算權利金,總價700億元的兩大案件權利金約為245億元~315億元,有望再突破空軍官兵活動中心的地上權「地王」(每坪單價720萬元)紀錄!
 
三、人口老化很快,房屋老得更快!
2018年台灣高齡人口(65歲以上人口)比例已超過14%,正式邁入高齡(aged)社會。國發會指出2026年台灣即將邁入「超高齡社會(super-aged,指高齡人口比例超過20%)」,老化速度比日本更快!並且預測,2065年台灣高齡人口比例將超過40%,亦即台灣每1.2位生產者需負擔1位老年人口(2018年每5位生產者需負擔1位老年人口)。
依據稅籍統計,全國住宅房屋共計有834萬餘棟(平均2.82人即擁有1棟),其中新北市房屋有153萬餘棟,占全國比例18.45%,有近二成房屋集中在新北市,其中30年以上老舊房屋即有62萬餘棟,佔新北市房屋的40.35%;另外,高雄市房屋占全國比例為12.26%居第二,第三是臺中市的11.72%,最後是台北市的10.62%,這四都住宅合計總棟數占全國房屋總量的53.05%。
2009年第一季,國內的住宅平均屋齡為26.56年,2017年第三季時已躍升為33.1年,其中,屋齡在30至40年間的占比為37.46%,且30年以上的房子占稅籍總量的66.9%,新增成屋遠遠落後於拆除重建老屋,預期2021年國內30年以上的老屋應會超過7成,由這些數據來看,人口老化很快,但房屋老化速度更快。
2017年危老條例施行後,雙北市積極推動危老重建,台北市政府並積極培訓危老重建推動師數千名,台北市跟新北市危老建照核發正加速進行。人口老化是必然現象,但房屋老化必須透過政府有效政策的推行及民間的共同推動,藉由老屋快速重建,能讓生活在地震頻繁的台灣人民住得更安全更安心!
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 
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