2019年八月房地產分析--房地合一稅成長!

曾文龍
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、 房地合一稅竟然成長!
被公認為這幾年嚇跑房地產投資客投機客的「房地合一稅」(民國105年起實施),今年竟然逆勢成長,跌破大家的眼鏡!財政部最近公布今年前7月房地合一稅竟然高達26.9億元!年增130%!而且貢獻主要來自中南部,特別是高雄市最多!高雄市長易主後,韓流發威,高雄房地產市場一路熱鬧滾滾,讓人刮目相看!
今年7月個人繳納房地合一稅額,全國共計新台幣4.46億元,連續4個月稅收逾4億元。累計前7月全國房地合一稅收達26.9億元,年增達130%,且只比去年全年的27.9億元少1億元,預料加計8月房地合一稅收後,可望順利超越去年全年稅收!
從6都房地合一稅收情形來看,中南部稅收明顯勝過北部;高雄市今年前7月稅收4.8億元,年增200.6%!為6都最多!其次是台中4.7億元,年增199.4%;第3是台南市的3.6億元,年增159.7%;第4名是新北市3.06億元,年增164.7%;台北市2.47億元,年增88.5%;桃園市1.9億元,年減7.1%。
房地合一稅在2016年上路僅3年,若要符合自用標準節稅,必須持有滿6年以上。亦即此次房地合一稅收暴增多來自短期交易所致,若再比對買賣移轉棟數的成長,更能看出房市呈現南強北弱,同樣也代表投資客轉戰南部。因為南部房價低於北部太多,基期很低,誘因大。
房地合一稅規定甚為複雜,所得稅法第14-4條規定,第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算,其為出價取得者,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額;其為繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。
個人房屋、土地交易損失,得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。
個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得,減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,不併計綜合所得總額,按下列規定稅率計算應納稅額:中華民國境內居住之個人:
(一)持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。
(二)持有房屋、土地之期間超過一年,未逾二年者,稅率為百分之三十五。
(三)持有房屋、土地之期間超過二年,未逾十年者,稅率為百分之二十。
(四)持有房屋、土地之期間超過十年者,稅率為百分之十五。
(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在
二年以下之房屋、土地者,稅率為百分之二十。
(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完
成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。
(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地,按本項規定計算之
餘額超過四百萬元部分,稅率為百分之十。
一年到二年的短期重稅35%~45%,嚇跑了大部分的投資客、投機客!
 
二、台灣各城市的競爭
世界已成地球村,國與國的界限模糊,各國城市與城市之間相互競爭來吸引觀光客,而交通網絡的便捷暢通、公共建設的興建、生活便利的大規模商業城、著名的觀光景點等,都是提高一個城市競爭力的主要因素。去年高雄市選舉的空前激烈競爭,電視每天顯著報導,成功的把高雄城市、高雄愛河進入全世界的眼前,固而國際人士競相造訪高雄,帶來了人潮與錢潮。
台灣許多城市也互相競爭,爭奇鬥妍,吾人以新北市小小的五股為例,由於7大公共建設的逐漸成形,一個過去不起眼的小地方逐漸在台灣嶄露耀眼光芒!7大建設包括五股垃圾山簡易綠化工程、五股交流道增設雙匝道、提供民眾健身休閒娛樂功能的五股國民運動中心即將啟用、大台北都會公園、提供優質醫療的五股衛生所啟用照護、五揚高架道路延伸到新竹、五泰輕軌可行性評估等,使得五股生活機能大大提高!
近年來五股以發展近5年、開發程度達45%以上的洲子洋重劃區建案最為競爭,許多知名連鎖商店如全聯、7-11、全家、路易莎咖啡、千葉火鍋等都已進駐,生活機能愈趨完整。聯外交通可經五揚高架連結桃園機場,汐五高架直通內科園區、台64和65線以及新北環快可達板橋、新莊、新店、土城等區,非常便利。週邊424公頃的水岸大都會公園,重劃區內4500坪的洲子洋公園,提供居民綠地休憩功能。重劃區行情目前來到3字頭,與鄰近的板橋江翠、新店央北、三重仁愛及中和左岸等重劃區相比,房價非常具有吸引力!
位於洲子洋重劃區目前有「晴空SKY1」、「幸福樂」、「麗寶微風天地」、「大河琉御」、「水沐芳華」、「新五綻」、「樂HOUSE」……等建案,多家齊鳴、百花齊放,帶來五股欣欣向榮的新氣象。
 
三、房地產回溫回熱,但書街繼續凋零
房地產市場這2年來逐漸回溫回熱,然而傳統書街重慶南路卻買書人口愈來愈衰退,這幾年在高租金的巨大壓力被迫收攤時有所聞,今年9月底,已有45年悠久歷史的重慶南路老書店建宏書局也將熄燈,據悉地點月租約60萬元,一年下來720萬元!太嚇人了!
市場閱讀型態及消費習慣已巨大轉變,線上閱讀的人口比例一直提高,經由網路書店購書的比例也越來越多。許多人線上查詢書籍簡介之後即由網路直接下單訂書,兩三天即可在便利超商取書或宅配到家,快速而便利。在實體書店買書的人口越來越少,書店要如何去承擔不斷上漲的高租金呢!賣書的微薄利潤要如何支持?要賣出多少書?這是文化產品的悲劇!
重慶南路最鼎盛時期曾有多達100多家的書店,所以被稱為「書街」,目前仍在努力撐著的書店只剩下三民、天龍、世界、東華、墊腳石等書店,商旅、潮店、美妝、餐飲店紛紛進駐,書街如何抵抗市場變化?早已淪為陪襯的配角!真是書街的悲歌啊!因此重慶南路房地產風貌已大幅轉變,已經不像書街了!
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 
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