2019年十二月房地產分析--危老案例衝出數量!

曾文龍
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、許多老人家住在頂樓公寓無法下樓上樓
老房子五樓公寓或四樓公寓是沒有電梯的,因此長輩老人家要爬上五樓是相當吃力的,下樓梯容易一點,然而回家時又要上樓梯,這真是痛苦不堪的疲累事,如果老人家不良於行,則是難上加難沒有能力上樓。因此有些老人家長輩長久不下樓,形同「囚禁」,若遇上需要到醫院看病的老人家時,則要請專人幫忙,一趟要花上1,000多元,來回要300多塊,又是一筆沉重的負擔,這些30-50年以上的老宅若能拆除重建,讓老人家可以住有電梯的新樓房,這真是功德一件啊!而且美化了市容與環境,這些破舊的老宅常常醜陋不堪,有些建材也朽壞了!
 
台灣20年來談都更重建過去了,整合地主重建大失敗了。這二年,特別是老宅最多的台北市新北市大力推動「危老重建」,已衝出了亮眼的成績,遙遙領先都更的烏龜慢速!危老條例只有13條法條,都市更新條例則多達88條,而且都更大部分法條都臃腫不堪,內容繁多得令人煩躁;危老條例則內容簡約。法條不在多少,古人說:「徒善不足以為政,徒法不能以自行」。法條很少的危老條例效率已經打敗了法條繁多的都更條例!
例如都市危險及老舊建築物加速重建條例第9條:「直轄市、縣(市)主管機關應輔導第三條第一項第一款之合法建築物重建,就重建計畫涉及之相關法令、融資管道及工程技術事項提供協助。重建計畫範圍內有居住事實且符合住宅法第四條第二項之經濟或社會弱勢者,直轄市、縣(市)主管機關應依住宅法規定提供社會住宅或租金補貼等協助」。
又例如都市更新條例第9條:「更新地區之劃定或變更及都市更新計畫之訂定或變更,未涉及都市計畫之擬定或變更者,準用都市計畫法有關細部計畫規定程序辦理;其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者,依都市計畫法規定程序辦理,主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或變更。
全區採整建或維護方式處理,或依第七條規定劃定或變更之更新地區,其更新地區之劃定或變更及都市更新計畫之訂定或變更,得逕由各級主管機關公告實施之,免依前項規定辦理。
第一項都市更新計畫應表明下列事項,作為擬訂都市更新事業計畫之指導:
(一)更新地區範圍。
(二)基本目標與策略。
(三)實質再發展概要:
1土地利用計畫構想。
2公共設施改善計畫構想。
3交通運輸系統構想。
4防災、救災空間構想。」
(四)其他應表明事項。
依第八條劃定或變更策略性更新地區之都市更新計畫,除前項應表明事項外,並應表明下列事項:
(一)劃定之必要性與預期效益。
(二)都市計畫檢討構想。
(三)財務計畫概要。
(四)開發實施構想。
(五)計畫年期及實施進度構想。
(六)相關單位配合辦理事項。」
危老條例簡約易懂,都更條例的繁多則讓許多人痛苦不堪!
二、危老數量衝出成績
截至今年11月底,危老申請案已受理近500案,大部分集中在台北市、新北市、台中市等三都,合計佔76%。據內政部不動產資訊平台顯示,今年第三季全台50年以上老屋高達77萬戶,屋齡老化趨勢愈來愈來嚴重,危老快車應從六都擴展到其他縣市。內政部營建署統計,截至11月底,台北市申請154件,核定103件;新北市申請118件,核定100件;台中市申請104件,核定65件。至於桃園、台南、高雄三都,加起來申請件數還不到百件,其他縣市則乏善可陳。
危老條例上路已兩年多,大小土地皆可行,例如台中市皇普莊園,面積高達3,400坪,應是目前全台基地面積最大的危老案;小至新北市板橋仁愛段的一案,面積僅不到20坪,創下最迷你危老紀錄。新北市新埔站建案「欣璞綻」,審查過程只花12天,可說是最快核定的危老大案;台北市復敦南京館則是全台第一個危老飯店改建;復興南路危老案「統創緻」,市場每坪預估達150萬。其餘縣市呈現牛步,許多縣市政府仍在政策宣導期,民眾未必清楚危老條例,起步較慢。今年全台申請件數共357案,為去年的2.6倍!
三、新北市環狀線捷運將通車
延續去年,今年房市回溫更是熱度四射,常常看到房地產許多項目熱度新聞與統計分析。
新北市捷運環狀線第一階段即將通車,環狀線通車後,新北市與台北市的交通連結越來越便利,新北平均房價只有台北市的一半,將吸引更多台北市民到新北市購屋。
第一階段通車段的起點為新店大坪林站,終點至新北產業園區站,沿線新店、中和、板橋、新莊等四區成為移居熱區。台北市因房價高生活大不易,近年人口顯著外移,今年前10個月淨移出人口數逼近2.5萬人,創下18年來新高!從北市外移的人口,主要移到桃園市、新北市,桃園市房價親民,更是受到歡迎。今年由台北市遷到新北市人口數已達4.8萬人次。
環狀線串聯多條捷運,通車後將帶動更大外移效應,捷運沿線周邊的新建案成了購屋者的優先選擇。新店大坪林站未來可轉松山新店線、景安站可轉中和蘆洲線、板橋站可轉板南線與高鐵台鐵、新莊頭前庄站可轉中和蘆洲線、新北產業園區站可轉機場捷運線,這五站房價將穩定上昇。
新莊副都心鄰近新北產業園區站,近年新北市政府積極打造新莊副都心成為下一個信義計畫區,包括台灣電影文化園區、AU捷運商城、國際創新園區等多項重大建設,都將在明年陸續完工,後勢最為看好。
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 
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