2018年6月房地產分析--6月27日「租賃專法」上路

一、6月27日「租賃專法」上路
租屋是許多人的需要,是不算小的市場,不管是租房子來自住、租房子開公司、租店面做生意,各式各樣的需求都需要煩惱的四處尋求合適的房子,或是找尋房屋仲介公司居中協助。因此房東房客租賃的糾紛也時有所聞甚至鬧上法庭,痛苦不堪。民法第421條~463-1條則為幾十年來規範租賃關係的法條。
為了改善租賃市場的種種紛爭,實踐「租賃正義」,「租賃住宅市場發展及管理條例」於6月27日正式上路,內政部全面納管租屋契約,例如明訂押金不得逾2個月租金,且保障退租時須退還押金;房東須說明負責修繕項目,若期限內未修繕完畢,可由房客自行修繕並請求修繕費等。內政部地政司表示,部分規範雖然已列入《民法》,但租賃條例是更進一步的明訂、補充不足之處。另外,租賃條例增加像是房客如果有疾病意外,須長期療養,也可檢附相關證明申請終止租約,且無須賠償;房客毀損租處,且不予以修繕、賠償,可由房東主張提前終止租約。
租賃條例施行初期,政府將建立「租賃事務諮詢平台」,提供民眾租屋諮詢專業經營知識,未來預計委託民間團體承辦。因租賃糾紛涉及爭議金額較小,為避免跑法院曠日廢時,雙方可向直轄市、縣(市)不動產糾紛調處委員會,申請免費調處爭議。為協助房東包租代管,政府並建立「包租業」、「代管業」,前者由專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理;後者由專業經營者代房東管理出租房屋的專業服務制度。房東如透過前述兩者出租,每屋每月6000元租金所得免稅、6000元至2萬元部分也能有53%的扣除額。另外也規定地方政府研訂減徵房東房屋持有稅金。
租賃條例生效前,除民法、土地法等租賃關係基礎規範外,僅有具消費關係的租賃(即房東是以出租為業的企業經營者)應受「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的限制。但「租賃條例」生效後,非具消費關係的住宅租賃(即房東屬於非企業經營者之個人或團體或承租人轉租住宅情形,即俗稱的二房東)亦應受租賃條例規定及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」限制。
二、房市續增溫
前幾年冷淡的房市,特別是高單價高總價的台北市最冷淡,去年台灣房市開始回溫,今年則繼續加溫,房市熱鬧多了!
根據六都地政局於6月1日公布的5月買賣移轉棟數,5月六都買氣平均較4月大幅成長25.3%至46.9%!其中又以台北市5月交易量2,631棟,月增46.9%最高!高房價的天龍國終於又露臉了,擺脫這幾年的「南溫北冷」!
總計5月六都移轉棟數達2萬409棟,不僅月增36.6%,更創下近29個月以來新高!六都5月買賣移轉棟數較去年同期1萬7,588棟增加16%,更比4月1萬4,943棟大增36.6%!
若以區域來看,台北市月成長率最為驚人,5月交易量達2,631棟,月增率高達46.9%!居六都之冠。區域交易熱區以中山區380棟、內湖區357棟與北投區273棟最多。
新北市5月交易量也達5,419棟,月增38%!
桃園市5月移轉3,371棟,月增40%!且年增11%。
台中市3,664棟,月增32%,且年增近9%。
台南市2,190棟,月增39%,且年增29%。
高雄市3,134棟,月增25%,但年減2%。
三、香港人來台灣買房
這幾年台北街頭、捷運、餐廳,到處都有香港人的蹤影,講廣東話,很容易認得,他們喜歡來台灣旅遊,也喜歡來台灣買房,香港房價比天高,相對於台灣房價,港人覺得便宜!
滙豐銀行、星展銀行在香港當地是數一數二的龍頭銀行,吸收不少財富管理客戶,近幾年財管客戶吹起來台灣置產風潮,原因是台灣房屋較香港便宜、居住環境品質佳。香港太小、太擁擠了!
台灣物價較香港低廉、買房利率低、台北捷運、高鐵與機場捷運等交通網路發達、學校選擇多、醫療品質高,吸引香港人來台購屋熱潮不斷,外銀房貸龍頭滙豐銀行今年第1季房貸金額淨增加48億元,較去年同期大增300%!港人來台購屋的貸款需求成為主要推升動力。
滙豐銀行統計,3月底房貸餘額1,392億元,較去年底淨增加48億元;去年3月底為1,225億元,比前年底淨增加12億元,今年的漲幅驚人!滙豐銀行第1季房貸業務表現不錯,因為台灣房市回溫,部分香港民眾也喜歡台灣居住品質,選擇在台灣置產。
根據香港澳門居民進入台灣地區及居留定居許可辦法,香港居民想申請在台灣居留,只要在台灣地區有新台幣600萬元以上投資,經過主管機關審查通過,就可以申請居留,連續居留滿一年,即可申請在台定居。
今年前五月,香港居民來台看房與成交的案件都比去年同期成長,香港人特別「喜歡靠近捷運站的物件」,來台灣就業、投資、退休、移民的各取所需。
多數香港人喜愛台灣居住環境,馬路寬大、路邊行道樹種多樣又漂亮,新大樓建築風格現代化、設計裝潢也美觀,台灣物價又較香港便宜,生活品質優良舒適,加以台灣不動產市場比香港相對便宜許多,因此港人在台置產風潮自然愈來愈盛。
內政部規定,外國人來台灣買房有特別的規定,大陸人來台灣買房則更為嚴格。香港未回歸大陸之前來台灣買房適用外國人買房的規定,目前這個規定仍然適用。
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 
 
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