SHARING專欄文章

2022年12月房地產分析 景氣冷淡突逢「下雨」「立法院通過五大重拳打房」!


2022年12月房地產分析
景氣冷淡突逢「下雨」「立法院通過五大重拳打房」!
曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學  曾文龍不動產學院)
(台灣不動產物業人力資源協會 理事長)
 
    年終歲末,一年來的房地產景氣往冷風中前進。疫情已經3年了,大家都沒有想到第一年突然來的疫情,讓各行業措手不及,許多行業的經濟突然受到了重傷!然而大家也沒有想到,回溫3年的房地產景氣碰到了嚴重的疫情,竟然往熱風中前進,各縣市房地產價格逐步往上漲,第2年的疫情,房地產熱潮更熱,桃園、新竹、台南、高雄等房地產房價本來很容易買到一坪10幾萬的房子,然而卻漲了一倍,每坪20幾萬;漲了2倍,每坪30幾萬等,整個房地產市場似乎進入了瘋狂,逼得政府不得不多次出來打房,一開始打房無效,因此不斷地加重力量!立法院也配合修法「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」等。
一、重棒打房有可能重創台灣火車頭產業?!
   2022年11月碰到瘋狂激烈的台灣選戰,非常勞民傷財的「奇怪民主」!因此11月的房地產只能站在旁邊,繼續往冷淡前進。今年12月瘋狂選戰結束了,12月通常是房地產旺季的年末,正要來努力一番,立法院卻突然快速通過了「平均地權條例」的修法,立刻迎來政府打房五大重拳!房地產「屋漏偏逢連夜雨」,因此房地產更是要往冷淡的趨勢前進了!最近請教了幾位代銷公司老闆、仲介公司老闆,都說「業績很冷」!有的甚至說業績掉了一半!
    內政部五大重拳,應是在今年上半年內政部認為在立法院就會審議通過的,然而上半年碰到即將到臨的下半年選戰,選不上的「大人物」立刻就要失業了,原來的地盤江山就要換人了!政客都是利益導向,拼命為自己謀福利,很少想到民眾蒼生,因此內政部認為一定要給它過的,但是在立法院立委還是不敢讓它過,而且時空背景也改變了。熱門了2年的房地產市場,在今年諸多國際局勢、經濟局勢、兩岸局勢的衝擊下也走入了疲累。觀望房地產的投資客、自住客愈來愈多了,到了今年下半年更是往冷風中前進。11月底的選舉結果,民進黨執政黨空前大敗,原來自信滿滿的執政黨恐怕沒有想到民眾蒼生如此的反撲,教訓執政黨的驕傲、傲慢!選舉結束了,房地產前景不佳,然而立法院卻在這個時空讓五大重拳迅速通過了!建築業、房地產業哀聲連連,認為政府在房地產已經冷淡、前景看空的時刻,再來五大重拳是不明智的,屋漏偏逢連夜雨!
    政府的政策總是慢半拍的,跟著民眾跑的,頭痛醫頭,腳痛醫腳,這也是很可哀嘆的,這使人想到民國70年,台北市政府推出了重大的石破天驚的「空地限建政策」,這個也是打房的重拳,因為民國62年台北市興盛了「房屋預售制度」,那個時代經濟成長亮麗,社會非常缺房子,因此房屋預售一推出,通常都會受到民眾的歡迎,迅速賣出。因此房價從民國62年一路漲到69年,民怨極重,因此政府出來打房。然而政府動作很慢,民國70年房地產景氣循環已經下來了,房子不好賣了,台北市政府的「空地限建政策」才正式實施,許多建商不敢再養地,紛紛把房子推出預售,立刻在市場增加極大的供給量。本來房地產市場景氣的循環下落,房子已經不好賣了,突然增加的供給量,立刻重拳把房地產打趴了,陸續有建商倒閉,房地產進入了黑暗時代。一直要到民國75年的下半年,才又開始緩慢復甦,民國76年房地產價格開始報復性的上漲!民國77、78年,兩年房價也是翻倍上漲。房地產起起落落,以今觀古,總有一些類似的現象可供參考。民國76年台北市房價不過每坪10萬左右,大部分都是個位數,民國78年已衝到每坪30萬以上,以現在台北市動輒每坪100萬,應該會感受那個時代房價好像太便宜了?!桃竹跟中南部城市,從原來每坪大約10幾萬,這2年漲到30幾萬,未來應有很大的想像空間!
二、房地產政策應及時與有效
   顯然幾十年來,政府的許多房地產政策是失敗的,沒有前瞻性的!這些政策與立法都難以抑制房價與地價在某些時期的瘋狂上漲,而且幾十年來,民眾都沒有注意到政府標售土地很離譜,政府不良的「土地標售制度」才是最大的炒地皮作手!標售價竟然可以一倍、兩倍的上漲,進而帶動周邊土地、全台灣土地的一起上漲!土地是營建商的最大成本,土地上漲,房價如何不漲?這也是今年大家開始看清這個現象!最大的炒房並不是建商,甚至更不是房仲業,這也讓今年的建商常常反擊是政府把地皮炒高了!希望可以洗刷一些「惡名」!本人的建議也公布在一些專欄,如2020年3月「危機入市?疫情下的土地標售」(現代地政雜誌)、 2021年9月「土地大漲價、營建成本也飆漲,房價如何不漲?!」2021年10月「政府標地,地價繼續漲,房價怎麼辦?」(好房網名家專欄)真令人嘆息!本次內政部及立法院推出的打房五大重拳如下:
    一、限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。二、重罰炒作行為:明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。三、建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。四、管制私法人購屋:增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。五、解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。(本文刊載於現代地政雜誌)
 
地址:臺北市大安區忠孝東路4段60號8樓
電話:02-2721-9527     傳真:02-2781-3202
網址:http://www.bigsun.com.tw